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Das Objekt in Bildern
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Straßenansicht
Frontansicht schräg
3 GaragenDas Objekt
Solide Substanz, klarer Fahrplan nach oben
Dieses Mehrfamilienhaus in zentraler Lage von Dinslaken vereint einen stabilen Bestand mit echtem Entwicklungspotenzial. Auf rund 382 m² Wohnfläche verteilen sich sieben Wohnungen; für die Erweiterung des 3. Obergeschosses und ein neues Dachgeschoss lag 2014 bereits eine Baugenehmigung über 488 m² Wohnfläche vor. Zur Innenstadt sind es nur wenige Gehminuten.
Ein Teil der Wohnungen ist bereits vermietet, weitere Einheiten stehen für eine marktgerechte Neuvermietung oder Eigennutzung bereit. Die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss mit 84 und 24 m² haben je eine eigene Wohnungstür zum Treppenhaus und getrennt gebliebene Zähler; derzeit werden sie über einen Durchgang zusammen genutzt, durch Schließen des Durchgangs sind sie wieder einzeln vermietbar. Wichtige Vorarbeiten sind erfolgt; der verbleibende Instandsetzungsbedarf ist unten offen benannt.
Bereits umgesetzt & vorbereitet
- Fernwärme-Anschluss vorhanden
- Straßenfassade gedämmt
- Doppelt verglaste Fenster
- Fünf Balkone zur Gartenseite, einer davon bereits saniert
- Fünf Bäder saniert (Angabe des Eigentümers)
- Dämmmaterial für Hofseite bereits vorhanden
- 3 Garagen als Zusatzertrag
Offen benannt
- Erdgeschosswohnung nach einem Wasserschaden herzurichten. Die Ursache wurde nach Angabe des Eigentümers behoben. Unterlagen zur Schadensabwicklung und ein Gutachten über die Restfeuchte liegen uns nicht vor.
- Wohnung im 3. OG links vor der Neuvermietung herzurichten
- Dach und Hoffassade zu ertüchtigen
- An den Balkonen ist die Betondeckung an den Vorderkanten stellenweise zu gering, dadurch sind an der Bewehrung Roststellen und Abplatzungen entstanden. Nach Angabe des Eigentümers sind Tragfähigkeit und Standsicherheit davon nicht betroffen; ein Balkon wurde vor rund zehn Jahren bereits saniert. Erforderlich sind eine Betoninstandsetzung der Vorderkanten und eine neue Abdichtung der Balkonböden. Ein Standsicherheitsnachweis eines Sachverständigen liegt uns nicht vor.
- Die Balkongeländer sind verwittert und aufzuarbeiten. Nach Angabe des Eigentümers sind sie standsicher; ein Prüfprotokoll liegt uns nicht vor.
- Der Austritt der Erdgeschosswohnung zum Garten ist derzeit nicht nutzbar: Davor liegt der nicht überdachte Kellerabgang, eine Absturzsicherung fehlt. Vor einer Vermietung ist hier eine Umwehrung herzustellen.
- Zwei Bäder sind unsaniert. Das Bad der Erdgeschosswohnung ist nach Angabe des Eigentümers noch nicht fertiggestellt; die Wohnung ist in diesem Zustand nicht vermietbar.
- Die Elektroinstallation ist laut Eigentümer überwiegend erneuert, ein Prüfprotokoll liegt uns nicht vor.
- Bei Gebäuden dieser Baualtersklasse können asbesthaltige Baustoffe vorhanden sein; eine Untersuchung wurde nicht durchgeführt.
Modernisierungs-Potenzial
Vom Ist-Zustand zur aufgewerteten Fassade
Ziehen Sie den Regler und sehen Sie, welches Potenzial in der Immobilie steckt: links der heutige Zustand, rechts ein Modernisierungsvorschlag mit aufgefrischter Fassade und Außenanlage.
Wichtige Vorarbeiten sind bereits erledigt: Fernwärme, gedämmte Straßenfassade und doppelt verglaste Fenster. Das Dämmmaterial für die Hofseite liegt bereits vor.
Die „Nachher"-Ansicht ist eine unverbindliche KI-Visualisierung und stellt keinen gebauten Zustand dar.
Ertrag & Potenzial
Vom Ist-Zustand zum vollen Mietertrag
Aktuell erwirtschaftet das Objekt 12.060 € Kaltmiete im Jahr aus drei Mietverhältnissen. Vier Wohnungen sind unvermietet: nach Herstellung der Bezugsfertigkeit sind rund 31.000 € erreichbar, nach vollständiger Herrichtung rund 35.400 €.
Jahres-Kaltmiete: heute vs. Potenzial
Modellrechnung: 216 m² unvermietete Fläche zu 7,30 €/m² (Median unsaniert) bzw. 9,00 €/m², zuzüglich der laufenden Mieten. In Dinslaken werden für Wohnungen dieser Baujahre derzeit 6,70–8,40 €/m² unsaniert und 8,20–12,00 €/m² saniert angeboten. Kein garantierter Ertrag; Leerstand, Instandhaltung und Neuvermietung sind zu berücksichtigen.
Für Kapitalanleger
Höhere Abschreibung über ein Restnutzungsdauer-Gutachten
Für ein Gebäude mit Baujahr 1970 setzt das Finanzamt im Regelfall 2 % Abschreibung pro Jahr an. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt einen höheren Satz zu, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer nachweislich kürzer ist als die typisierten 50 Jahre. Der Nachweis erfolgt über ein objektbezogenes Sachverständigengutachten. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises verteilt sich dann auf weniger Jahre, der jährlich absetzbare Betrag steigt entsprechend.
- Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, bestätigt durch BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19).
- Erleichterung seit 2025: Das BMF hat seine strengen Formvorgaben aus 2023 zum 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich sind wieder Gesetz und BFH-Rechtsprechung.
- Voraussetzung: ein plausibles, objektbezogenes Gutachten sowie eine saubere Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude.
- Zu berücksichtigen: Die Gutachtenkosten trägt der Erwerber, die Anerkennung entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Modellrechnung für dieses Objekt
| Position | Regel-AfA | Mit Restnutzungsdauer-Gutachten |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 699.000 € | 699.000 € |
| abzüglich Grund und Boden (Bodenrichtwert, geschätzt) | rund 115.000 € | rund 115.000 € |
| Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil | rund 584.000 € | rund 584.000 € |
| Zugrunde gelegte Nutzungsdauer | 50 Jahre | 25 Jahre (Annahme) |
| AfA-Satz | 2 % | 4 % |
| Abschreibung pro Jahr | rund 11.700 € | rund 23.400 € |
| Steuerwirkung pro Jahr (bei 42 % Grenzsteuersatz) | rund 4.900 € | rund 9.800 € |
Der Unterschied liegt in diesem Modell bei rund 4.900 € pro Jahr. Ehrlich eingeordnet: Das gesamte Abschreibungsvolumen bleibt gleich, es wird lediglich früher genutzt. Der Vorteil liegt in der Liquidität in den ersten Jahren und wird dauerhaft, wenn die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder veräußert wird. Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Provision erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig zusätzlich, sie sind hier nicht berücksichtigt.
Unverbindliche Modellrechnung mit gerundeten Werten und frei gewählten Annahmen (Restnutzungsdauer 25 Jahre, Grenzsteuersatz 42 %), keine Zusicherung und keine steuerliche Beratung. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude sowie die Anerkennung einer kürzeren Restnutzungsdauer beurteilt das Finanzamt im Einzelfall; die tatsächliche Restnutzungsdauer ergibt sich erst aus einem Gutachten und kann abweichen. Ihre persönliche Steuerwirkung hängt von Ihren Verhältnissen ab. Bitte lassen Sie das vor dem Kauf von Ihrem Steuerberater prüfen. Gerne nennen wir Ihnen Sachverständige, die solche Gutachten erstellen.
Aufteilung
Die sieben Wohnungen im Überblick
| Lage | Wohnfläche | Status | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 66 m² | unvermietet | nach Wasserschaden herzurichten |
| 1. OG | 84 m² | eigengenutzt | wird bei Übergabe bezugsfrei überlassen; eigene Wohnungstür zum Treppenhaus und eigener Zähler, derzeit über einen Durchgang mit der 24-m²-Wohnung zusammen genutzt |
| 1. OG | 24 m² | eigengenutzt | wird bei Übergabe bezugsfrei überlassen; eigene Wohnungstür zum Treppenhaus und eigener Zähler, derzeit über einen Durchgang mit der 84-m²-Wohnung zusammen genutzt |
| 2. OG | 70 m² | vermietet | seit 2012 |
| 2. OG | 40 m² | vermietet | seit 2013 |
| 3. OG | 60 m² | vermietet | seit 2018 |
| 3. OG | 42 m² | unvermietet | zuletzt bis 2025 vermietet, vor Neuvermietung herzurichten |
Grundrisse
Alle Etagen im Überblick
Beispielhafte Grundrisse zur Orientierung. Bemaßte Pläne erhalten Sie mit dem vollständigen Exposé.
Lage
Zentral in Dinslaken
Die Hünxer Straße liegt verkehrsgünstig, nur rund fünf Gehminuten vom Zentrum Dinslakens entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und der Anschluss an den Nahverkehr sind fußläufig erreichbar, ein klarer Pluspunkt für die dauerhafte Vermietbarkeit.
Interesse? Sprechen wir darüber.
Wir zeigen Ihnen das Objekt persönlich und beantworten alle Fragen zu Zustand, Mietverträgen und Potenzial, ehrlich und ohne Verkaufsdruck.
Provision
Die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer vom beurkundeten Kaufpreis. Sie ist mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und fällig. Es gelten unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Energieausweis
Verbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 160,7 kWh/(m²·a) · wesentlicher Energieträger Fernwärme · Baujahr laut Energieausweis 1970 · Energieeffizienzklasse F. Der Energieausweis liegt vor und wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt.
Baurecht
Die Fläche im Erdgeschoss wurde ursprünglich als Laden und Lager errichtet und später zu Wohnraum umgenutzt. Nach Angaben des Eigentümers sind die Nutzungsänderungen genehmigt. In den uns überlassenen Bauunterlagen ist eine Genehmigung der Wohnnutzung nicht enthalten; ein schriftlicher Nachweis liegt uns derzeit nicht vor. Die vollständige Bauakte ist bei der Bauaufsicht der Stadt Dinslaken einsehbar. Wir empfehlen Kaufinteressenten, die Genehmigungslage dort vor dem Kauf selbst zu prüfen; gerne unterstützen wir Sie dabei.
Steuerliche Angaben
Die Ausführungen zur Abschreibung und zur Restnutzungsdauer geben die allgemeine Rechtslage wieder (Stand: August 2026) und stellen keine steuerliche Beratung dar. Eine Hilfeleistung in Steuersachen im Einzelfall ist damit nicht verbunden und wird von uns nicht erbracht. Für die Beurteilung Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Hinweis
Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers und wurden nach bestem Wissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit. Zwischenverkauf vorbehalten.